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开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任/党世强

时间:2024-07-22 00:24:59 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8972
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开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任

党世强


  2005年2月,谢女士与K市某房地产公司签订《商品房买卖合同》,并支付了首期购房款25万元,约定同年8月底交房,但是8月底,谢女士按合同约定要求房产公司交房时,却被告知房屋已于同年6月以高于谢女士的价格卖给别人,要等另一幢同一房型的商品房竣工后才能交房。谢女士为此要求房地产商解除合同,将先期支付的首期房款及其利息返还,并加倍赔偿其经济损失,房地产公司则告知谢女士另一幢同一房型的商品房马上就要竣工,12月就可以交房给她,并允诺承担迟延履行合同的违约责任,赔偿其一定的经济损失,但不同意解除合同和加倍赔偿。问:谢女士此时有权要求解除合同吗?她的加倍赔偿的要求合法吗?
  本案中谢女士和房地产商订立的是商品房预售合同,商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。(参见《商品房销售管理办法》第3条条3款)由于合同买卖的标的是尚未建成的商品房,所以房地产商经常将一房二卖,遇到出价更高的买主,就不惜对前一个合同进行违约。为了保护消费者的合法权益和打击这种不法行为,《商品房销管理办法》第10条规定:“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”

  商品房买卖合同签订后,房产商又将该房屋卖给第三人,导致不能按期交房,是对房屋买卖合同的严重违约,应当承担合同违约责任;如果导致合同目的无法实现,符合《合同法》第94条第(一)项规定的合同解除条件,则要承担合同解除的法律责任。本案中,房地产商已将与谢女士签订的房屋买卖合同的标的物另外卖给第三人,合同约定的标的物已经不存在,合同的目的无法实现,符合合同解除条件。《合同法》第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  因此本案中的谢女士可以依法请求解除合同,要求房地产商将先期支付的首期房款及其利息返还,并加倍赔偿其因此受到的经济损失。此外,谢女士还可以向县、市人民政府房地产开发监督主管部门(建设行政主管部门、房地产行政主管部门)举报该房地产商的一房二卖的违法行为,使其受到法律的严惩。《商品房销售管理办法》第39条规定:“在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任”。

山东琴岛律师事务所 党世强 电话:13791987812


中华人民共和国海关关于汽车、摩托车进口管理的公告

海关总署


中华人民共和国海关关于汽车、摩托车进口管理的公告
1994年7月2日,中华人民共和国海关总署


遵照国务院决定及海关总署通知,特公告如下:
一、除我国缔结或参加的国际条约和我国政府与其他国家政府协议规定可以享受减免税待遇的机构、人员进口的汽车、摩托车以及国际组织和外国政府无偿赠送进口的汽车、摩托车以外,其他任何机构、人员以任何贸易方式进口的汽车、摩托车(包括捐赠进口、旅客携运进境)的税收优惠规定自7月5日起停止执行,一律由海关照章征收关税、进口环节增值税和其他税费。
7月4日(含当日)前已经有关部门批准并领取有关证明可以享受免税待遇(即由申领许可证的于7月4日前已领取许可证,不需申领许可证,已于7月4日前经海关审核批准并开具减免税证明的)尚未进口的汽车,其减免税有效期可顺延至1994年9月30日,逾期进口一律按法定税率照章征税。
二、国家指定大连港、天津新港、上海港、黄埔港4个沿海港口和满州里、深圳(皇岗)2个陆地口岸为汽车整车进口口岸,这些口岸可设立进口整车专营码头或进口车保税仓库。其他口岸不得设立进口整车专营码头或进口车保税仓库。除国家指定的六个整车进口口岸可接受进口整车报关业务就地办理验证和征税手续外,自10月1日起,对进口整车不予转关,其他口岸均不再受理整车进口报关业务。


关 于 家 庭 暴 力 的 法 律 分 析

董晓波

摘要:家庭暴力是发生在家庭成员之间的暴力行为。日益严重的家庭暴力危害了受害者的身心健康,侵犯了受害者的合法权益,破坏了社会稳定和发展,已引起全社会的广泛关注。为了给予家庭暴力的受害者更全面、更具体、更适当的协助,以取得更好的社会效果,必须建立法律、社会、心理各层面的社会支持体系。
 关键词: 家庭暴力 危害 成因 对策

Legal Analysis on Family Violence
Dong Xiaobo
(Nanjing Normal University Jiangsu Nanjing 210042)
Abstract:. Family violence is a kind of violence happening among family members ,which damages seriously the victims' health, infringes their lawful rights and destroys social stability and development, has caused widely social concerns. In order to protect the victims' rights and interests, all-round social support system must be built up.
Key words: family violence damage cause measure

所谓家庭暴力,是指发生在家庭范围内的暴力行为。家庭暴力是古今中外家庭常见的一种带有普遍性的丑恶现象,是一个全球性的问题。家庭中的弱者,如妇女、儿童、老人、残疾人都有可能成为家庭暴力的受害者,家庭暴力根源是男尊女卑、父权制的传统陋俗,它严重危害妇女身心健康,侵犯妇女合法权益,破坏社会稳定和发展,已引起全社会的广泛关注。  
我国2001年4月实行的新婚姻法对家庭暴力制定了一些具体的制裁条款,如将家庭暴力作为受害方提出离婚的一个条件,受害方离婚时可请求损害赔偿等,还明确规定受害方可以请求公安机关援助和居委会进行劝阻,因此,家庭暴力绝不是“家务事”,而是一种法律予以制裁的行为。
本文试就家庭暴力内涵、危害、成因、预防与对策等方面谈一些拙见,以期人们从法律、社会、心理各层面对家庭暴力的受害者给予更全面、更具体、更适当的协助,以取得更好的社会效果。

一、 家庭暴力的内涵
在国外,关于家庭暴力的研究及立法较我国进行得早,并经历了多年的理论与实践研究。如英国学者认为:“家庭暴力是指男性伴侣为了支配和控制女性,在他们关系存续期间或终止之后对女性所施行的暴力和虐待行为”(不论这种行为是肉体的、性的、心理的、感情的、语言上的或经济上的等等),从英国学者观点看出:“家庭”不仅指有婚姻关系、身份关系的生活共同体,而且还包括同居关系及婚姻关系终止后出现的暴力行为。行为方式不仅有直观性还有非直观性的。可见,家庭暴力是许多不同行为所体现的一种共同性,这些行为的共同目的都是施暴者为了实现对受害人的控制。[1]
我国学者一般认为:家庭暴力是指在家庭内部出现的侵犯他人人身、精神、性方面的强暴行为。按其危害程度可分为重大暴力与一般暴力两类。[2]
因此,家庭暴力从形式上来看,可分为以下三类:
1) 身体暴力:包括所有对身体的攻击行为,如:殴打、推搡、打耳光、脚踢、使用工具进行攻击等。
2) 语言暴力:以语言威胁恐吓、恶意诽谤、辱骂、使用伤害自尊的言语,从而引起他人难受。
3) 性暴力:故意攻击性器官、强迫发生性行为、性接触。

二、 家庭暴力的危害
首先,家庭暴力侵犯了受害人的人身权利。具体为身体权、健康权、生命权、和自由权。
其次,家庭暴力伴随着对妇女的精神摧残。由于家庭暴力受害人绝大多数是妇女,因此她们受到肉体和精神的双重伤害,只不过因为身体上的损伤是外在的、较为明显而吸引了人们更多的注意,精神上的损伤是内在的、较为隐蔽而容易被忽视。精神的创伤往往比身体上的创伤更难以愈合,遭受暴力的妇女长期生活在恐怖、紧张的气氛中,心里充满了恐惧与悲哀,有的悲痛欲绝,导致心情抑郁或精神分裂。在找不到正当的解脱途径的情况下,她们只好采取回娘家、出走,甚至自杀等消极反抗方式。当虐待超过了她们肉体、精神的承受能力时,有些被迫走上了犯罪的道路,从家庭暴力的受害者变成了害人者。有资料表明:我国五成以上的女性犯人是因为不堪忍受家庭暴力而走上犯罪道路的。[3]
第三,家庭暴力严重地危害社会安定、阻碍了社会发展和进步。社会发展是全人类的共同事业,需要全社会成员的共同参与,社会的每一个人都应当是社会生存、发展的创造者。而那些受家庭暴力侵害的人,在其生命、生存及人身权利、人格、名誉等这些做人最基本的权利都被暴力所侵害、所剥夺的情况下,在身心受到严重伤害的情况下,又如何能够全身心地投入到社会生产、发展中去呢?家庭暴力不仅严重侵害了这部分人的人身权利,而且影响了他们参与社会活动、社会生产的积极性,从这个意义上讲,也直接间接地阻碍了社会的发展。另一方面,家庭暴力也严重地危害下一代人的健康成长。很难想象,在一个充满暴力、充斥吵骂、怨恨和悲愤的家庭中,其家庭成员会是幸福、快乐的。在这样的家庭中成长起来的子女,深受家庭暴力的影响,其生理、心灵上必然会受到较大的伤害,也会给下一代人的心理投下灰暗、悲伤的阴影,在这种家庭环境中成长起来的子女,大多数患有恐惧、焦虑、孤独、自卑、不相信任何人等心理障碍。在他们长大之后,如果其心理得不到及时诊治,很可能会成为新的家庭暴力的实施者,其中有的人甚至会成为敌视社会、报复社会的人,结果走上违法犯罪的道路。这一点,已为社会上发生的许多案例所证实。

三、家庭暴力的成因
1. 经济收入的不平衡是家庭暴力产生的经济原因。经济收入的不平衡导致了经济地位的不平等。传统的择偶观是男强女弱。女方希望找一个各方面都比自己强的男性,而自己甘愿默默奉献于家庭,一些男性由于有了妻子及其家庭成员的支持,因某些机遇而迅速致富,社会地位也大大提高,所谓的“优越感”得到了体现,于是要求家庭成员绝对服从其意志,否则就恶语伤人,大打出手。此外还有政策的原因,妻子下岗,收入减少,重新就业困难,不得不暂时依赖丈夫,从而受到丈夫的冷落和歧视。
2. 立法不完备和法律的可操作性不强是家庭暴力滋生的法律原因。我国目前尚无明文惩处家庭暴力法律规定,虽然《刑法》、《治安管理处罚条例》、《妇女权益保障法》都规定了禁止用暴力虐待、残害妇女,但由于有些家庭暴力事件与虐待罪事实之间有本质的差别,裁决起来缺少法律依据。
3. 男权文化和夫权思想是家庭暴力产生的历史文化根源.。 “男尊女卑”,夫权统治贯穿数千年中国历史;“三从四德”,将女性置于男性统治之下。对子女则实行惩戒之术“天下无不是的父母,父叫子死,子不敢不死”推行“君为臣纲、父为子纲、夫为妻纲”封建礼教。掌握家庭经济权力的家长,对家属当然地享有至高支配权,从而使干涉与侵害妇女、子女的人身权利的行为合理合法化。直至今天,崇尚男性对女性暴力、父母对子女惩戒的历史传统,依然深刻地影响当代中国家庭。
4. 司法的漠然态度是家庭暴力产生的社会根源。,因为家庭暴力并非一般的治安问题,还涉及到感情因素。司法人员认为“清官难官家务事”,他们怕自己正儿八斤的去处理了,可当事人之间马上又和好了,反过来还怪自己多管闲事,所以“多一事不如少一事”。

四、预防、制止和惩治家庭暴力的对策
首先,充分利用现有的法律框架来制止和处罚家庭暴力行为。我国现有关于维护妇女、老人、儿童权益的法律法规散见于《宪法》、《民法通则》、《刑法》、《治安管理处罚条例》、《妇女权益保障法》、《老年人权益保障法》、《未成年人保护法》、《婚姻法》等法律法规中,要消除家庭暴力就是要逐步完善这些相关的法律、法规体系,为受害者提供充分有效的法律救济手段。例如:设立分居制度,它作为同居制度的一种补充,不仅可以缓解夫妻双方的矛盾,避免草率离婚,还可以对防止婚内暴力以及由此引发的刑事案件有积极作用;在民法上,因从侵权的角度看待家庭暴力,赋予受害方民事赔偿请求权,受害方有权要求停止侵害,赔礼道歉,赔偿损失(包括精神赔偿)。
其次,建立多层次多机构的社会支持体系。1.充分发挥基层居委会等组织的调解作用。2.强调执法机关及时介入,有效制止的职责。3.建立类似于国外妇女庇护所性质的社会救助机构。以帮助受害人及时摆脱家庭暴力。
第三,加强道德教育,提高全民素质,树立良好风尚。通过多种教育活动形式加强国民的道德教育,促高社会道德水准,制止、减少甚至消除对妇女的家庭暴力。通过教育,借助舆论的力量,倡导良好的婚姻道德风尚等以制止和消除对妇女的家庭暴力,使不道德者受到应有的舆论谴责,同时也通过教育使每个人懂得彼此尊重对方的人格和尊严的重要,充分认识到只有尊重别人的人,才能获得别人对自己人格尊严的尊重。另外,通过多种渠道对弱势群体———妇女进行“自尊”、“自信”、“自立”、“自强”的教育,使她们提高自身素质,拥有独立的人格和尊严,从根本上摆脱家庭暴力。
第四,构架家庭暴力法。制定专门的家庭暴力法。针对家庭暴力的长期性、复杂性与严重性,许多国家和地区制定了专门的家庭暴力法。1995年12月新西兰国会通过了《家庭暴力法案》,全面调整家庭暴力问题;英国也于1994年出台了家庭暴力法;新加坡对此也有专项立法;在我国台湾地区,1998年也通过了家庭暴力防治法,从刑事、民事、家事和防治服务多种角度,治理家庭暴力问题。由于我国家庭暴力有关的现行法规,均散见于各类法典,法条中并有许多的漏洞与缺失,并未提供根本防治及解决家庭暴力问题之途径,极不利于司法操作及社会实践。因此我国在今后的立法规划中,也应将反家庭暴力法的制定纳入其中,以便在全国范围内制止和惩治家庭暴力的行动有专项法律可依,且能在全国范围内起到统一的威慑作用。

参考文献:
[1]郝艳梅,重新审视家庭暴力[J],《前沿》,2001.9.62-63                            [2]马原,坚决制止和消除对妇女的暴力[C],人民法院出版社,北京,1997.93-94
[3]张珊珊等,关注家庭暴力案件[N],扬子晚报,南京,2001-11-25 ( A5 )