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试论不动产物权变动的原因与结果的区分/刘辉明

时间:2024-07-13 08:50:24 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8399
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        试论不动产物权变动的原因与结果的区分
              --从商品房买卖的视角看

  《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”这一规定确立了一个重要的区分原则,这个区分原则就是说要区分登记的效力和合同的效力。没有办理登记,只能导致物权不能有效地设立和移转,但是不应当影响合同的效力。我们把这种区分看成是原因与结果的区分——签订合同是原因,产生物权变动是结果。这一规定从根本上改变了过去司法实践中把登记的效力与合同的效力混为一潭的局面,现就《物权法》第十五条将不动产物权变动的原因与结果进行区分的相关法律问题谈点个人看法。

  一、将不动产物权变动的原因与结果进行区分,是由债权与物权的性质决定的。以商品房买卖为例。卖房者订立商品房买卖合同的目的是取得价款,而买房者的目的即在于取得商品房的所有权。这样一来商品房买卖合同即成为房屋所有权移转的原因,所有权移转即为这一原因的结果。由于在商品房买卖合同中,两种不同的权利变动是在两种不同的法律基础上进行的。商品房买卖合同产生的法律关系是债权债务关系,只要买卖双方在订立合同时达成合意,即产生债权法上的约束力。但由于物权和债权不同,物权是支配权、绝对权、对世权,其变动必须经公示(动产交付、不动产登记),才能发生对世的效果,以保障交易的安全。可见,当债权和物权在同一合同中并存时,合同作为原因其效力不以物权变动结果的公示(动产交付、不动产登记)为要件。

  现实中,以债权关系变动作为原因的不动产物权变动,除商品房买卖之外还大量存在。比如,当事人为设立抵押权而订立的抵押合同。订立抵押合同的目的是为了设立抵押权,因此,订立抵押合同便成为设立抵押权的原因。进行抵押物登记则是订立抵押合同的结果。抵押合同这一原因行为是否生效,并不取决于抵押物是否登记这一结果,而是取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。

  二、将不动产物权变动的原因与结果进行区分,是由我国现行法律关于物权变动的模式决定的。按照通说,我国现行法律关于物权变动采用债权形式主义模式。[1] 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物的所有权及其他物权不能移转。”由此可见,我国的物权变动采取债权形式主义的模式。

  债权形式主义是指物权因法律行为发生变动时,当事人之间除形成债权债务关系外,尚需履行登记或者交付的法定方式。一方面,要达到移转物权的目的,首先当事人双方必须达成移转物权的合意,而这种合意只是一种债权合同,而不是所谓的物权合同,因为要达到物权移转的目的,必须完成交付或登记的公示方法,否则光有移转物权的合意也不能实现移转物权的目的。另一方面,必须要通过一定的公示方法来完成物权的设定或者移转。[2]关于我国物权变动采用债权形式主义模式的相关法律规定有:《民法通则》第七十二条规定,按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。此外,《合同法》第一百三十三条、《物权法》第九条、第二十三条,《城市房地产管理法》、《城市私有房管理条例》等都明确了债权形式主义的物权变动模式。依债权形式主义模式,债权合同的效力不以登记为要件,只要符合《民法通则》第五十五条规定的条件,合同便为有效。

  三、将不动产物权变动的原因与结果进行区分,完全符合合同效力的理论。判断合同是否有效应当依从《民法通则》第五十五条的规定,即不动产变动合同只要具备以下三个条件:(1)行为人具有相应的行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律或者社会公共利益便为有效合同。因此,合同是否有效,从签订之日便已确定,至于合同是否履行涉及的是当事人是否违约的问题,而与合同是否有效没有法律上的关联。《城市私有房屋管理条例》第7条明确规定,办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时,购买的房屋须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然买卖合同是办理所有权登记的必要证件,而无效合同是不能作为产权登记证明的。因此,通过是否办理房屋所有权变更登记来决定房屋买卖合同效力的观点,不符合人们的认识规律。如果说合同的效力以办理物权登记为要件的话,那么合同的效力就被出让方掌控。比如,当房地产价格猛涨时,出让方为了获取不当利益,为了不履行合同,就不去办理房地产过户登记,结果就使合同无效了。相反,当房地产贬值时,出让方为了履行合同,就去办理房地产过户登记,结果就使合同有效了。可见,如果不将不动产变动的原因与结果进行区分,便会出现由一方当事人决定合同效力的情况,这不利于交易市场的稳定和安全。

  四、将不动产物权变动的原因与结果进行区分,也是诚实信用原则的要求。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动时,应诚实守信,以善意的方式履行其义务,不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实信用原则作民法特别是债法的“帝王规则”,对于规范民事活动、维护交易秩序,都具有及其重要的作用。比如,按照《担保法》的规定,当事人订立了抵押合同之后,如果没有办理抵押登记的,不仅抵押权不能设立,抵押合同也是无效的。这一规定显然存在很大的问题,如果没有办抵押登记导致抵押合同无效,那银行拿了这个抵押合同就没有办法再去找抵押人要求他继续履行合同、办理抵押登记,或者承担违约责任,这对于银行是非常不利的,而且也会使那些不诚实守信的抵押人或者债务人钻了法律的空子。

  参考文献

  [1]王利明:《关于债权合同与物权及合同无效与撤销权的关系》,载《判解研究》2001年第4辑,人民法院出版社2002年版。

  [2]同上。

来源: 中国法院网泰和频道


内蒙古自治区鼓励外商投资条例(已废止)

内蒙古自治区人大常委会


内蒙古自治区鼓励外商投资条例
内蒙古自治区人大常委会


(1991年6月29日内蒙古自治区第七届人大常委会第二十一次会议通过 根据1992年8月29日内蒙古自治区第七届人民代表大会常务委员会第二十八次会议关于修改《内蒙古自治区鼓励外商投资条例》的决定修正)

目 录

第一章 总 则
第二章 税收优惠
第三章 土地使用优惠
第四章 其他优惠
第五章 保障企业合法权益
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了鼓励外商投资,扩大对外开放,促进自治区经济建设,根据《中华人民共和国民族区域自治法》和其他有关法律、法规,结合自治区实际,制定本条例。
第二条 本条例适用于外国的公司、企业和其他经济组织或者个人(以上简称外国投资者),在自治区境内举办中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业(以下简称外商投资企业)和兴办的其他公益事业。
第三条 对外商投资企业,除执行国家有关优惠规定外,同时按本条例给予优惠。
对外商投资企业中的产品出口企业,先进技术企业,能源、交通、基础设施建设、资源开发和原材料生产企业,农业、牧业、林业、渔业企业,给予特别优惠。
第四条 自治区依法保护外国投资者的投资、应分得的利润及其他合法权益。
外商投资企业必须遵守中华人民共和国法律、法规和自治区地方性法规。
第五条 自治区设立外商投资领导小组,主管外商投资工作。外商投资领导小组下设办公室,负责组织外商投资企业的审批、管理、协调、咨询、服务等事宜。

第二章 税收优惠
第六条 对生产性外商投资企业,经营期在十年以上的,从开始获利年度起,第一年、第二年免征企业所得税,第三年至第五年减半征收企业所得税。外商投资企业实际经营期不满十年的,应当补缴已免征、减征的企业所得税税款。
外商投资企业享受前款减免企业所得税期满后,经企业申请,税务机关批准,在以后十年内,可以继续减征应纳税额15%至30%的企业所得税。
第七条 产品出口企业减免企业所得税期满后,出口产品产值达到当年企业产品产值70%以上的,减半征收企业所得税。出口产品产值达不到当年企业产品产值70%的,由企业申请,经税务机关批准,可以适当减征企业所得税。
先进技术企业减免企业所得税期满后,可以延长三年减半缴纳企业所得税。
能源、交通、港口、码头或者国家鼓励的其他项目的外商投资企业,可以按15%的税率征收企业所得税。
第八条 外商投资企业的出口产品,除国家另有规定外,免征工商统一税。
外商投资企业在开办五年内或者因其他特殊情况,按规定纳税有困难的,经自治区税务机关批准,可以适当减免工商统一税。
外商投资企业为生产出口产品进口所需物资,免领进口许可证,免征关税和工商统一税。
第九条 外商投资企业中的外国投资者,将所分得的利润直接用于本企业再投资,增加注册资本,或者作为资本投资开办其他企业,经营期不少于五年的,由投资者申请,经税务机关批准,退还其再投资部分已缴纳的企业所得税的40%税款;对产品出口企业、先进技术企业中的外国
投资者,与前者采取相同方式的,全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款。但是,凡再投资不满五年撤出的,应当缴回已退的全部税款。
第十条 外商投资企业,从开始获利年度起,十年内免征地方所得税。生产性外商投资企业在享受免征地方所得税期满后,由企业申请,经税务机关批准,可以继续减免地方所得税。
对产品出口企业,先进技术企业,能源、交通、基础设施建设、资源开发、原材料生产企业以及农业、牧业、林业、渔业企业,免征地方所得税。
第十一条 外商投资企业在批准的经营期限内,一律免征房产税,非从事运输业者免征车船使用牌照税。
外商投资企业中的外籍人员的工资、薪金所得,减半征收个人所得税。

第三章 土地使用优惠
第十二条 外商投资企业在批准的建设期内,免缴土地使用费。
外国投资者利用企业现有场地办企业的,从开业年度起五年内免缴土地使用费。
对产品出口企业,先进技术企业,能源、交通、基础设施建设、资源开发、原材料生产的企业,外商投资额100万美元以上的生产性企业,农业、牧业、林业、渔业企业及在旗县和苏木、乡镇举办的企业,从开业年度起,免缴土地使用费七年至十五年。
第十三条 外国投资者兴办教育、科研、卫生及其它社会公益事业的,免缴土地使用费。

第四章 其他优惠
第十四条 外商投资企业在生产和流通中需要借贷的短期周转资金和其他必需的信贷资金,经有关银行审核批准,优先贷放。
外商投资企业可以用现汇、固定资产或者国家规定的其他财产向银行抵押,申请人民币贷款。
第十五条 外商投资企业在外汇管理部门监督下,可以相互调剂外汇余缺,可以在外汇调剂市场调剂外汇余缺,可以向国外借贷。
生产性外商投资企业为解决当年外汇收支平衡,经对外经济贸易主管部门批准,可以购买不属于配额、许可证管理的国内商品出口。
第十六条 外商投资企业在国内销售的产品,除国家统一定价的以外,其余产品由企业自行定价。
内销产品属于替代进口产品的,视其为出口,由企业申请,经有关部门批准,可以全部或者部分收取外汇,并可适当减免工商统一税。
第十七条 外商投资企业发生年度亏损,可以用下一年度的所得进行弥补;下一年度所得仍不足的,可以逐年提取直到补足,但延长期最多不得超过五年。
第十八条 生产性外商投资企业的固定资产折旧率,经有关部门批准,可以适当提高。
第十九条 外商投资企业及兴办的公益事业所需水、电、气和通讯设施等,按需要保证供应,免购电力、建筑债券,免缴增容费。
第二十条 对产品出口企业,先进技术企业,能源、交通、基础设施建设和原材料生产的企业,减半征收城市基础设施配套费。
第二十一条 外商投资企业运输产品,应向有关运输部门报送计划,运输部门给予优先安排。
第二十二条 外商投资企业,经自治区对外经济贸易主管部门批准,可以用本企业的产品以易货贸易方式,从苏联、蒙古和东欧各国换取本企业生产所需要的原材料、技术和设备。
第二十三条 外商投资企业所需国内物资,可以向当地物资部门申报计划,物资部门应优先供给;也可以在国内市场自行采购。
第二十四条 外商投资企业及兴办的公益事业的基本建设工程,按自治区重点项目优先安排,工程所需材料由当地物资部门优先供应。
第二十五条 外商投资企业除应按国家规定提取中方职工劳动保险金、养老保险金、福利基金和住房补助基金外,免缴国家提取的用于对职工的各项生活补贴。企业提取的住房补助金全额留给企业,用于解决职工住房问题。
外商投资企业的外籍人员在自治区境内生活、住房费用可用人民币支付。

第五章 保障企业合法权益
第二十六条 各级人民政府和有关主管部门,对外商投资企业申报的需要批复和解决的事宜,应从收到全部申报文件之日起三十日内批准或者做出答复。
第二十七条 各级人民政府和主管部门要切实保障外商投资企业的合法权益,支持企业按照国际惯例和合同、章程的规定,自主生产经营。
第二十八条 外商投资企业职工工资,由董事会自行确定。
第二十九条 中外合资经营企业、中外合作经营企业中的董事长、副董事长,不得随意调换,如需调换,必须经合营双方协商同意或者经董事会同意,并报自治区对外经济贸易主管部门备案。
第三十条 外商投资企业根据生产经营的需要,自行确定机构设置和人员编制,自行聘用、辞退职工。招聘职工,劳动人事部门应当优先办理有关手续,并免缴劳务管理费和人才交流费。
第三十一条 除国家和自治区规定由外商投资企业交纳的费用以外,任何部门不得收取其他费用。对不合法的收费和摊派,外商投资企业有权拒绝。

第六章 附 则
第三十二条 在本条例颁布前举办的外商投资企业,享受的优惠待遇高于本条例的,在批准的经营期内可以继续享受原待遇;享受的优惠待遇低于本条例的,可以按本条例执行。
第三十三条 华侨及香港、澳门、台湾的公司、企业和其他经济组织或者个人在自治区境内投资举办企业和兴办其他公益事业,除国家另有规定外,参照本条例执行。
第三十四条 本条例实施中的具体问题,由自治区外商投资领导小组办公室负责解释。
第三十五条 本条例自公布之日起施行。

附:内蒙古自治区人民代表大会常务委员会关于修改《内蒙古自治区鼓励外商投资条例》的决定

(1992年8月29日内蒙古自治区第七届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过)


内蒙古自治区第七届人民代表大会常务委员会第二十八次会议,根据自治区人民政府关于《内蒙古自治区鼓励外商投资条例修正案》的议案,依照《中华人民共和国民族区域自治法》和有关法律、法规的规定,决定对《内蒙古自治区鼓励外商投资条例》作如下修改:
一、第六条修改为:“对生产性外商投资企业,经营期在十年以上的,从开始获利年度起,第一年、第二年免征企业所得锐,第三年至第五年减按12%的税率征收企业所得税,第六年至经营期满按24%的税率征收企业所得税。外商投资企业实际经营期不满十年的,按24%的税率
补缴已免征、减征的企业所得税。
对从事服务行业的外商投资企业,在经营期内按24%的税率征收企业所得税。外商投资额超过500万美元,经营期在十年以上的,经企业申请,税务机关批准,从开始获利的年度起,第一年免征企业所得税,第二年和第三年减按12%的税率征收企业所得税,第四年至经营期满按
24%的税率征收企业所得税。”
二、第七条第一款修改为:“对设在自治区内高新技术开发区的外商投资企业,按15%的税率征收企业所得税。”
第七条原第四款改为第二款,其内容修改为:“对从事能源、交通、水利等基础设施建设和资源开发,从事农、牧、林业开发经营的企业,经营期限在十五年以上的,从开始获利年度起,第一年至第五年免征企业所得税,第六年至第十年减半征收企业所得税。经营期限不足十五年的,
补缴已免征、减征的企业所得税。”
第七条原第一款改为第三款,其内容修改为:“产品出口企业减免企业所得税期满后,出口产品产值达到当年企业产品产值70%以上的,减按12%的税率征收企业所得税。出口产品产值达不到当年企业产品产值70%的,由企业申请,经税务机关批准,可以适当减征企业所得税。


第七条原第二款改为第四款,其内容修改为:“先进技术企业减免企业所得税期满后,可以延长三年减按12%的税率征收企业所得税。”
三、第九条增加一款为:“外国投资者将其从企业分得利润汇出境外时,免缴汇出额的所得税。”
四、第十条改为:“外商投资企业,免征地方所得税。”
五、第十三条并入第十二条,作为第四款。
六、新增加一条为第十三条:“按照国务院的有关规定,外国投资者可以在自治区内成片开发土地。
土地使用权出让可采取小块出租、成片承包开发等方式,鼓励外商承包开发多种类型的工业区。”
七、第十四条增加一款,作为第三款:“按照国家规定批准成立的股份制外商投资企业,经批准可以向社会公开发行股票。”
八、第二十二条修改为:“外商投资企业,经自治区对外经济贸易主管部门批准,可以用本企业的产品以易货贸易方式,从独联体国家、蒙古国和东欧各国换取本企业生产所需要的原材料、技术和设备,也可以换取非本企业生产所需要的物资在国内销售或者出口第三国。”
九、第二十六条修改为:“各级人民政府和有关主管部门,对外商投资企业申报的需要批复和解决的事宜,从收到全部申报文件之日起十日内批准或者做出答复。”
十、增加一条,作为第三十三条:“在呼和浩特市、满洲里市、二连浩特市,在经济改革试验区和国家另有规定的城市和地区的外商投资企业,除执行本条例外,可以享受更优惠的待遇。”
十一、第三十三条改为第三十四条,第三十四条改为第三十五条,第三十五条改为第三十六条。
本决定自公布之日起实施。
《内蒙古自治区鼓励外商投资条例》根据本决定作相应的修正,重新公布。



1992年8月29日

关于被判处拘役或者三年以下有期徒刑宣告缓刑的罪犯减刑的管辖和处理程序的批复

最高法


关于被判处拘役或者三年以下有期徒刑宣告缓刑的罪犯减刑的管辖和处理程序的批复
最高法


批复
福建省高级人民法院:
你院《关于缓刑犯减刑的管辖和处理程序问题的请示》收悉。经研究,答复如下:
对于被判处拘役或者三年以下有期徒刑、宣告缓刑的犯罪分子,在缓刑考验期内确有悔改或者立功表现,决定对原判刑罚予以减刑,同时相应地缩减其缓刑考验期限的,应由公安派出所会同负责考察罪犯的所在单位或者基层组织提出书面意见,报县以上公安机关审查后,对被判处有期
徒刑宣告缓刑的罪犯的减刑,提请当地中级人民法院裁定;对被判处拘役宣告缓刑的罪犯的减刑,提请当地基层人民法院裁定。人民法院应将裁定书副本同时送同级人民检察院。
此复。
1988年1月5日



1988年1月5日