【案情】

2012年6月1日，房屋购买人杨某与家安公司签订《居间服务合同》。该合同第六条约定4万元居间费由买方负担，第七条以明显加粗字体列明：买方未支付居间费而解除买卖合同的，此后3个月内，买方或其近亲属与卖方就本合同项下房屋达成买卖交易的，买方应支付5万元居间费。同日，卖方田某与杨某在家安公司居间服务下签订了房屋买卖合同。后杨某以居间费过高为由拒付居间费，与田某协商解除了房屋买卖合同。同年8月1日，杨某之子与田某就涉案房屋签订买卖合同。家安公司将杨某告上法庭，要求杨某支付5万元居间费。杨某辩称，家安公司的居间服务并未成功，合同第七条系无效条款，要求驳回家安公司诉讼请求。


【分歧】

本案的争议焦点有二：一是买卖双方合意解约，买方是否仍需支付居间费；二是居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。审理过程中有两种不同意见：

第一种意见认为，买卖双方协商解除了房屋买卖合同，杨某的购房目的并未实现，其效果等同于“居间人未促成合同成立”，家安公司无权要求居间报酬。《居间服务合同》第七条不合理地限制了杨某及其相关人自主选择中介公司的权利，应属无效条款。本案可酌定杨某给付家安公司适当费用以弥补其成本支出。

第二种意见认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。家安公司已促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行约定的居间义务，买卖双方解除合同非因家安公司居间行为所致，有跳单之嫌，杨某仍需依约支付居间费。《居间服务合同》第七条并未限制杨某及其相关人的自主选择权，应属有效条款。本案应判决支持家安公司的诉讼请求。


【评析】

笔者同意第二种意见。在处理此类居间合同纠纷时，首先，要注意厘清两个法律关系，即买方与中介公司之间的居间合同关系，买方和卖方之间的买卖合同关系。其次，要正确认定居间合同中限制成交条款的效力，区分买方行使自主选择权的行为与跳单行为。结合本案争议焦点，分析如下：

第一，买卖双方合意解约或未能履约的，是否仍需支付居间费。从法律关系角度看，支付居间费系居间合同关系中的义务，与买卖合同是否解除及履行状况无关。只要中介公司依照居间合同履行了居间义务，促成买卖双方签订买卖合同，客户就应依约支付居间费。如果买卖合同的解除或未能得以履行系因中介公司过错所致，如中介公司未能提供正确的房屋权属信息、未审查购房者资格、未告知正确的贷款政策、起草的买卖合同存在重大疏漏等，客户应以中介公司未履行居间合同约定的主要义务为由，要求解除居间合同，不再支付居间费或索回已付的居间费。

家安公司依约促成杨某与田某签订房屋买卖合同，已履行居间义务，杨某应支付居间费。杨某与田某合意解除买卖合同，起因于杨某认为居间费过高。此后，杨某之子又与田某就本案房屋签订买卖合同，有跳单之嫌。家安公司并无违约行为，杨某无权解除《居间服务合同》，其拒绝支付居间费的行为没有合同和法律依据。

第二，居间人限制买方及其相关人另行成交，该限制条款是否有效。中介公司在促成买卖合同签订前，其需向买方提供房源位置信息，往往还会对房源品质进行比较分析，提供政策咨询，甚至还会组织价格磋商。为防止客户恶意跳单，中介公司一般会在居间合同中拟定限制成交条款，即规定买房人及其相关人在特定时间内利用上述信息资源就该房屋与卖方另行成交的，仍应支付居间费。按照我国合同法及其司法解释，该条款属加重对方责任的格式条款，中介公司尽到合理提示和说明义务的，该条款即应被认定为有效。

买方可以在充分比较不同中介公司的居间费标准、服务内容、商誉等之后，再决定是否签订看房确认书或居间合同，故该条款并未侵害消费者的自主选择权。客户在签订居间合同并接受主要居间服务之后，甚至在签订房屋买卖合同之后，再主张另换中介公司，则属滥用自主选择权的跳单行为。本案中，家安公司在《居间服务合同》第七条中以足以引起杨某注意的标识，合理提示了加重杨某责任的格式条款，杨某选择家安公司并签订居间合同，该条款合法有效。杨某与田某解除买卖合同后，杨某之子随即与田某就该房屋签订合同成交，家安公司依据《居间服务合同》第七条请求杨某支付居间费5万元，合法有据，应予支持。


（作者单位：北京市第二中级人民法院）
广西壮族自治区人民政府


广西壮族自治区宗教事务行政管理暂行规定

广西壮族自治区人民政府


第一章 总 则
第一条 为保障公民的宗教信仰自由，保证正常的宗教活动，加强对宗教事务的行政管理，维护社会秩序，根据有关法律、法规规定，结合我区实际情况，制定本规定。
第二条 公民有宗教信仰自由，任何组织和个人不得强制公民信仰宗教或者不信仰宗教，不得歧视信仰宗教的公民或不信仰宗教的公民。
第三条 各级人民政府依法对宗教事务实行行政管理。保护宗教团体和宗教活动场所的合法权益，保护宗教教职人员履行正常的教务活动，保护正常的宗教活动；制止和打击利用宗教进行的违法犯罪活动。
第四条 宗教团体和宗教事务不受外国和香港、澳门、台湾地区（以下简称境外）的组织和个人支配。

第二章 宗教活动场所
第五条 宗教活动场所是指开展宗教活动的寺院、清真寺、教堂、宫观（以下简称寺庙教堂）及其他固定处所。
第六条 设立宗教活动场所必须具备下列条件：
（一）有固定的处所和名称；
（二）有信教公民组成的管理组织；
（三）有主持宗教活动的宗教教职人员或其他合格人员；
（四）有一定数量的信教群众；
（五）有不违反法律、法规和政策的管理规章；
（六）有合法的经济来源。
第七条 设立宗教活动场所，须由管理组织的负责人持设立宗教活动场所的申请书、该场所的有关资料和证件、乡（镇）人民政府和有关宗教团体的意见，向县级以上（含县级，下同）人民政府宗教事务部门申请登记。人民政府宗教事务部门在受理申请两个月内给予准许登记或不准登
记或暂缓登记的书面答复。准许登记的发给登记证书，其合法权益受法律保护。
第八条 本规定颁布前，经人民政府及其宗教事务部门批准设立的宗教活动场所，应补办登记手续。
第九条 宗教活动场所实行民主管理。管理组织应报负责登记的人民政府宗教事务部门备案，并接受人民政府宗教事务部门的行政领导。
第十条 经登记的宗教活动场所的房屋和其他财产，由该场所的管理组织管理，受法律保护，任何单位和个人不得擅自调用或占为己有。
宗教活动场所的财务管理必须遵守财务制度，每年向教徒公布帐目，并报人民政府宗教事务部门备案。
第十一条 未经宗教活动场所的管理组织同意和当地人民政府宗教事务部门批准，任何单位和个人不得擅自占用宗教活动场所使用的土地（包括寺庙教堂及其附属房屋用地、院落空地、塔、墓、园林等）；不得在该场所使用的土地范围内拆除、改建、新建建筑物，设立商业、服务业网
点，举办陈列展览，拍摄电影电视片等。
国家建设需要征用宗教活动场所使用的土地，应与拥有其使用权的宗教管理组织协商，并征求当地人民政府宗教事务部门的意见，按国家和自治区有关征用土地的规定办理。
第十二条 寺庙教堂的扩建、改建和回建须报县级以上人民政府宗教事务部门批准；属全国和自治区重点寺庙的须分别报国务院和自治区人民政府宗教事务部门备案。新建寺庙教堂须报自治区人民政府宗教事务部门批准。凡与文物、城建、土地、园林等部门有关的，须征得有关部门的
同意。
第十三条 在宗教活动场所内留宿的外来人员，须按户籍管理规定办理户口登记，并报当地人民政府宗教事务部门备案。来访的境外人员应到宾馆、饭店住宿。严禁留宿不明身份的人。
第十四条 被列为各级文物保护单位或者位于风景名胜区内的宗教活动场所，须接受有关部门的指导，保护文物和环境。
第十五条 对宗教活动场所实行年检制度。宗教活动场所应于每年第一季度向当地人民政府宗教事务部门提交上一年度的年检报告和有关材料。
第十六条 宗教活动场所的终止、合并和变更地址、名称、管理组织、负责人，须由该场所的管理组织或负责人向原登记机关申报。

第三章 宗教教职人员
第十七条 宗教教职人员是指由依法成立的宗教团体认定的天主教的主教、神甫、修女，基督教的牧师、长老、传道，伊斯兰教的阿訇，佛教的和尚、尼姑，道教的道士、道姑。
第十八条 宗教团体认定、晋升宗教教职人员，须报县级以上人民政府宗教事务部门备案。凡经认定、备案的宗教教职人员，必须接受所在宗教团体的管理，依照本教教规履行职责，其合法权益受法律保护。未经认定、备案取得宗教教职人员资格者，不得以宗教教职人员的身份进行活
动。
第十九条 宗教教职人员必须遵守宪法、法律、法规，维护国家的统一、民族的团结和社会的安定。
第二十条 按宗教习惯，宗教教职人员应信教公民的请求，在不妨碍正常的生产、工作和社会秩序的情况下，征得有关方面同意，可以在信教公民家里、医院、坟场、殡仪馆举行念经、祝祷、终傅、追思等不便在宗教活动场所办理的一般只有亲友参加的宗教仪式。
第二十一条 宗教教职人员应邀到外地宗教活动场所从事教务活动，须经对方和本地宗教团体同意，并向本地政府宗教事务部门备案；宗教教职人员到自治区以外主持宗教活动的，须经自治区宗教团体和人民政府宗教事务部门同意。
第二十二条 宗教教职人员收徒应当遵守所在宗教团体和宗教活动场所的规定。
第二十三条 宗教教职人员在服刑期间不得履行宗教职责；服刑期满，须由本人申请，经所在宗教团体同意，并向县级以上人民政府宗教事务部门申报获准后，方能履行宗教职责。

第四章 宗教团体
第二十四条 宗教团体是指信教公民依法组建的县级范围（含县级）以上的爱国宗教组织，包括天主教爱国会、天主教教委委员会、基督教三自爱国运动委员会、基督教协会、佛教协会、伊斯兰教协会等。
上下级宗教团体和宗教团体与其活动范围的各堂点宗教组织是指导关系。
第二十五条 成立宗教团体必须具备以下条件：
（一）有团体的名称、办公地址和负责人；
（二）有不违反法律、法规和政策的章程；
（三）有合法的经济来源；
（四）有可考证的、符合我国现存宗教历史沿革的、不违背本团体章程的经典、教义、教规；
（五）组织机构的成员有广泛的代表性。
第二十六条 成立宗教团体须经相应的人民政府宗教事务部门审查同意后，向当地民政部门申请登记，并由当地人民政府宗教事务部门报上级人民政府宗教事务部门备案。
未经人民政府宗教事务部门和民政部门同意，任何人不得擅自成立宗教团体。
在同一行政区域内不得重复成立相同或类似的宗教团体。
第二十七条 各宗教团体接受当地人民政府宗教事务部门的行政领导，同时接受当地民政部门的监督管理。
第二十八条 本规定第十条、第十一条、第十三条、第十五条、第十六条的规定适用于宗教团体。

第五章 宗教活动
第二十九条 信徒在宗教活动场所以及按宗教习惯在自己家里进行正常的宗教活动，受法律保护，任何人不得干涉。
第三十条 任何人不得擅自在宗教活动场所以外进行宗教活动。任何人不得在宗教活动场所进行反宗教的活动。
第三十一条 宗教活动场所可以在本场所内出售、分发经批准印制的宗教书刊、音像制品和宗教用品。未经自治区人民政府宗教事务部门和有关部门批准，任何人不得擅自印制（含翻印、转录）、散发宗教书刊、音像制品和其他宣传品。
第三十二条 宗教团体和宗教活动场所可依法举办自养性企业和组织生产劳动；可以接收信徒公民自愿的献仪、奉献、乜贴和布施。
第三十三条 宗教团体、宗教活动场所和信教公民进行宗教活动必须遵守法律、法规和政策，不得利用宗教反对共产党的领导和社会主义制度，不得破坏国家统一和各民族之间团结，不得进行危害国家安全的活动，不得干预国家行政、司法、教育和公民的婚姻、计划生育及其他法定的
权利义务，不得妨碍正常的生产、工作和社会秩序，不得恢复已废除的宗教封建特权和压迫剥削制度，不得向信教群众摊派、勒捐和在宗教活动场所以外化缘、募捐，不得进行求签、占卜、算命、看相等封建迷信活动。
第三十四条 宗教教育由宗教按有关规定办理。举办宗教培训班须向县级以上人民政府宗教事务部门申报；开办宗教院校须向自治区人民政府宗教事务部门申报；选送教徒进宗教培训班和宗教院校学习，须由宗教团体推荐，并征求当地县级以上人民政府宗教事务部门的意见。
任何人不得私自开办宗教学校和培训班。

第六章 对外交往
第三十五条 宗教界可以在平等友好的基础上开展同境外宗教组织和宗教人士的往来，同时要维护国家和民族的利益，坚持独立自主办教的原则。
第三十六条 境外宗教徒可以到本自治区依法设立的宗教活动场所参加宗教活动，可以自愿给予献仪、奉献、乜贴和布施，经自治区以上宗教团体的邀请，可以在依法设立的宗教活动场所讲经讲道。但必须遵守我国法律、法规和本自治区及当地宗教团体、宗教活动场所的有关规定。不
得在宗教活动场所和其他任何地方散发宗教宣传品、发展教徒、成立宗教组织、建立宗教活动场所、设立宗教办事机构、开办宗教学校和培训班、招收宗教留学生。
第三十七条 境外宗教组织（包括有宗教背景的机构，下同）、宗教徒，给宗教团体和宗教活动场所捐赠不附带条件的钱和物，宗教和宗教活动场所可以按有关规定接收。
第三十八条 宗教团体和人士邀请境外宗教组织和人员来访，或应邀出访，须按自治区人民政府有关规定办理。
非宗教团体邀请或接待境外宗教组织和宗教人士来访、旅游，应向宗教事务部门通报。各部门签订有关对外合作项目，不得带有宗教内容的条件。
第三十九条 宗教团体、宗教活动场所和个人不得以任何方式向境外宗教组织和宗教人员索要财物，不得接受境外宗教组织和宗教人员以渗透为目的的宗教津贴和传教经费，不得接受、散布境外宗教组织和宗教人员的指令。

第七章 处 罚
第四十条 宗教活动场所违反本规定的，由县级以上人民政府宗教事务部门视情节轻重，给予警告、限期停止活动、撤销登记或提请人民政府给予其他处理。
凡利用宗教进行非法活动的，由县级以上人民政府宗教事务部门依法进行制止；属于违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法处理；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
当事人对行政处理决定不服的，可以依照有关法律、法规、规章的规定，申请行政复议或提起行政诉讼。
第四十一条 违反本规定，侵犯宗教团体、宗教活动场所、信教公民合法权益的，由县级以上人民政府宗教事务部门提请同级人民政府责令其停止侵权活动；对造成经济损失的，责令侵害人按照国家有关规定赔偿损失；并可由有关部门依法追究法律责任。

第八章 附 则
第四十二条 本规定由自治区人民政府宗教事务部门负责解释。
第四十三条 本规定自发布之日起施行。



1994年3月22日