广东省广州市人民政府


广州市购买商品房贷款抵押规定
广州市人民政府


第一章 总则
第一条 为活跃本市房地产市场，加强购买商品房的贷款抵押管理，保障当事人合法权益，根据国家有关法律法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称购买商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，而将所购不完全产权的商品房作为履行债务担保抵押给贷款银行，待清偿全部贷款本息才取得完全产权的商品房的购房行为。
本规定所称抵押物，是指将购买现成商品房或预购在建商品房设定抵押的标的物；所称购房人、借款人与抵押人，抵押权人与贷款银行，分别为同一权利人。
第三条 凡在本市行政区域内办理购买商品房贷款抵押的，必须遵守本规定。
第四条 商业银行按本规定为购房人办理商品房贷款抵押业务，应遵守国家的有关金融法律、法规的规定。
第五条 广州市国土局、房地产管理局（以下简称登记主管机关）负责商品房抵押物的登记、处分等管理工作；中国人民银行广州市分行负责商品房贷款业务的监管和协调。

第二章 贷款抵押
第六条 办理购买商品房贷款抵押业务，由房地产开发企业（以下简称开发企业）凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订合作协议书，并送登记主管机关备案。
申请购买商品房贷款抵押的，应由约定贷款银行办理。
第七条 购房人申请贷款抵押应符合下列条件：
（一）具有合法的身份证明；
（二）首期购房付款应达到规定比例；
（三）信誉良好，确有偿还贷款本息能力。
第八条 购房人以购买的现成商品房或以预购的在建商品房设定抵押物的，必须向贷款银行提交申请书和合法有效的购房合同。
第九条 以购买的商品房设定抵押物，其合法占有的土地使用权应同时抵押，如其土地使用权已先行抵押的，须征得原抵押权人的书面同意。
第十条 具有下列情形之一的商品房，不得设定贷款抵押：
（一）未取得商品房预售许可证的；
（二）房地产权属有争议的；
（三）属于违法用地和违法建筑或临时建筑的；
（四）行政、司法机关依法限制房地产权转移的；
（五）法律、法规规定不得贷款抵押的其他情形。
第十一条 购房人办理购买商品房贷款抵押时，应与贷款银行签订贷款抵押合同。合同内容应包括：
（一）抵押当事人的姓名或名称、住宅或营业所在地；
（二）贷款的金额、币种、用途、期限、利率、支付方式或地点、本息归还方式；
（三）抵押物的座落、用途、结构、面积、成交价值、使用期限、房地产权证书或预售房契约编号；
（四）抵押物的权证保管；
（五）抵押物的占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损、灭失的责任；
（六）抵押物的保险金额和保险受益人；
（七）抵押物的处分方式及受偿人的顺序；
（八）违约责任；
（九）争议的解决方式；
（十）约定的其他有关事项。
第十二条 购买商品房贷款抵押合同可以由公证部门公证；在港澳台地区或境外签订的合同应依法见证或认证。

第三章 抵押登记
第十三条 购房人与贷款银行签订贷款抵押合同之日起30日内（在港澳台地区或境外签订的贷款抵押合同在见证或认证之日起60日内），双方应持贷款抵押合同、购房合同、身份证明及有关资料向登记主管机关申请办理抵押登记。
以购买在建商品房作抵押的，应办理抵押登记备案；以购买现成商品房作贷款抵押的，应办理抵押登记。
凡办理抵押登记的，应先办妥房地产权属登记。
第十四条 申请抵押登记，登记主管机关对证件齐备、权属来源清楚的应自受理之日起15日内核准登记事项，并将抵押登记备案证明书或他项权证发给贷款银行。
第十五条 购买商品房贷款抵押合同，应自核准抵押登记备案颁发备案证明书或核准抵押登记颁发他项权证之日起生效。
第十六条 凡已办理抵押登记备案而贷款抵押关系未终止的，开发企业应在房屋竣工验收合格之日起30日内，到登记主管机关办理房地产证，并通知贷款银行、抵押人，补办抵押登记。
第十七条 贷款抵押权属发生变更的，当事人应在变更之日起30日内办理变更登记。
贷款抵押关系终止时，当事人应自终止之日起30日内办理注销登记。

第四章 保证与监督
第十八条 贷款抵押合同登记备案生效后，贷款银行即为该贷款抵押商品房工程建设的监督机构，行使对所贷购房款的使用和工程建设检查的权利，开发企业应接受监督。
第十九条 开发企业必须向贷款银行提供下列保证事项：
（一）保证抵押贷款专款专用；
（二）保证购房人用抵押贷款购买的商品房按期、按质竣工、交付使用；
（三）双方约定的其他保证事项。
上述保证事项可以在双方合作协议书中约定。
第二十条 开发企业应在贷款银行设立专项帐户，将所收购房款存入专项帐户，由贷款银行监管。
贷款银行应根据双方约定，按期转拨款项，保证贷款抵押商品房工程建设的需要。
第二十一条 开发企业因故终止已抵押商品房工程建设的，应从终止之日起10日内通知贷款银行与购房人，并应清偿贷款银行本息和赔偿购房人经济损失。

第五章 抵押物的占管与处分
第二十二条 商品房贷款抵押期间，商品房由抵押人占管。占管期间抵押人应维护抵押物的安全、完好，不得擅自改变其使用性质，不得拆建。贷款银行有权按贷款抵押合同的约定，检查抵押人占管的抵押物。
第二十三条 商品房贷款抵押期间，抵押人或贷款银行未经对方书面同意，不得将抵押物变卖、赠与，或以其他方式处置抵押物，但有本规定第二十六条情形的除外。
抵押物发生继承或遗赠的，承受人应及时通知贷款银行。
第二十四条 商品房贷款抵押期间，抵押人如将房屋出租的，应当征得贷款银行的书面同意。
第二十五条 抵押人死亡、失踪的，抵押物的合法继承人、受遗赠人或代管人可以继续履行贷款抵押合同。
第二十六条 有下列情形之一的，贷款银行有权申请处分抵押物：
（一）抵押人不履行合同的；
（二）抵押人死亡、失踪而无人代其履行合同的；
（三）抵押人的继承人、受遗赠人或代管人不愿履行合同的；
（四）抵押人被宣告解散或破产的；
（五）抵押人受刑罚羁押无法履约，无人代其继续履行合同的。
第二十七条 依照本规定第二十六条所列情形，贷款银行、抵押人及有关当事人对抵押物处分有异议的，可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
对抵押物处分没有异议的，应向登记主管机关提出申请。登记主管机关在接到处分抵押物申请之日起30日内，应做出决定。
第二十八条 抵押物的处分应按下列方式处理：
（一）拍卖；
（二）变卖；
（三）折价抵偿。
第二十九条 对抵押物的处分，当事人要求对抵押物进行评估的，由登记主管机关指定的房地产估价机构评估。
第三十条 处分抵押物所得款项，按抵押人和抵押权人出资比例分配。其中抵押人的份额依照下列顺序分配：
（一）支付处分抵押物的费用；
（二）扣缴抵押物应缴的税费；
（三）剩余金额交还抵押人。
抵押人所得的金额不足偿还所欠贷款银行本息的，贷款银行有权追索不足部分。

第六章 法律责任
第三十一条 购房人、贷款银行、开发企业及其他有关当事人应当履行合同约定的义务。违约的，应依法承担违约责任；造成他人经济损失的，应赔偿经济损失。
第三十二条 购房人办理商品房贷款抵押登记时，隐瞒真实情况或以虚假身份证明及其资料，骗取贷款抵押登记的，除依法赔偿经济损失外，并由登记主管机关按所骗取金额的5％以下处以罚款；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 在商品房抵押占管期间，抵押人未经贷款银行同意，擅自变卖、出租、赠与该商品房的，其行为无效；随意改变、损坏房屋内部结构，能恢复原状的，应恢复原状；造成经济损失的，应依法赔偿经济损失，并由登记主管机关分别处以1000元以上5000元以下的罚款
。
第三十四条 开发企业将购房贷款挪作他用的，贷款银行有权拒绝拨款，并由建设主管机关依照有关房地产开发经营法规予以处罚。
第三十五条 当事人对行政处罚不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》、《行政复议条例》有关规定，申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
第三十六条 由于不可抗力致使抵押物全部或部分灭失、毁损的，抵押占管人应及时告知有关当事人，在取得有关主管部门证明以后，可免除借款人向贷款银行重新提供或增加担保的责任。但不能免除偿还贷款银行本息的责任。

第七章 附则
第三十七条 购买解困房、安居工程住房，需贷款抵押的，适用本规定；购买住房制度改革的房屋，需贷款抵押的，可以参照本规定执行。
第三十八条 本规定自一九九六年一月一日起施行。



1996年1月1日
　　在社会多元化的调整机制中，法律与道德原本是两套相辅相成的规范体系，但当道德规范乏力并引发法律纠纷时，围绕两者的纠葛就变得错综复杂。近年来，在媒体带着良知冲动的捕捉下，一些道德个案反复被放大，司法对此类案件的介入不断成为焦点。尤其是在网络背景下，一些刺激公众道德神经的案件，激起众多网民满腔道德热血，于网络空间打造自己的正义江湖，混杂中难免充斥着真假莫辨、是非难分的乱象，给司法系统带来较大压力。

面对道德失范带来的纠纷，正式的法律制度显得那么笨拙，按照司法客观规律给出的裁判结果，常常距离公共舆论的期待十万八千里。实践中，法官或是恪守法律规则而与道德机制发生冲突，或是屈服道德压力而与法治戒律相违背，而公共舆论希冀的法律与道德“双赢”的结果，有时在个别案件中会得到耦合;但绝大多数情况下，司法的结果很难满足公众的道德期许，便召来质疑声声，道德与司法公信力出现双重损耗。

在我看来，司法介入道德案件，一开始就容易陷入真相难以还原的困局。法官断案，虽然讲求“以事实为根据，以法律为准绳”，但此“事实”非彼“事实”，它不能像电影回放那样去重新再现，而只能立足现有证据予以合理推定。也就是说，司法所认定的事实向来只是建立在证据链上的法律事实，而非公众期待的客观事实。这便存在两种假定可能:一是司法基于证据认定的事实符合客观事实，判决结果自然不存争议;但道德案件更多的属于另一种情形，司法机关很难掌握到全部的事实证据，此时根据原被告双方的证据优势作出裁判，一旦与之前公共舆论占据的道德制高点相违背，就会发生激烈的冲突。

化解道德案件中的道德与法律冲突，司法尤其需要按逻辑出牌，既不能受到道德压力而失去客观中立立场，又不能面对质疑而固步自封、无所作为。合乎逻辑的做法是，准确判断、合理认定证据材料，严格依照证据的证明力标准进行法律推断，理性分析道德案件的事实真相，在此基础上公平划分法律责任;与此同时，还要勇于向社会展示判决的推理逻辑，让公平正义得到清晰的展现。

遗憾的是，不谙法律内理的普通民众，总喜欢“以结果论英雄”，在见识了身边诸多的道德缺失现象后，期待着法律能够辅助道德“一臂之力”。例如，当我们在搜索引擎中输入“小偷被追死亡”的关键词时，不断弹出的案例和网络评论足以说明，法律在面对道德伸张时更多的是尴尬。这些案例中，追赶者有被判过失致人死亡的，有被判有罪但免予处罚的，也有被判故意杀人罪的，当然也有被判无罪的。但大凡只要是定了罪的，舆论传播和网络评论中总少不了“见义勇为难道有错吗”之类的质疑，至于案件报道中所并未呈现出的客观事实，以及被司法消极性所自持的法律事实，道德评判主体则很少关注到，于是留下了一个关于生命权利与见义勇为的道德与法理的无止辨析。

那么，讨论这样的辩题有没有意义呢?当然有，无论是历史上的引儒入法，还是现实中的情法并举，一个国家和社会的治理，不可能偏执于一方。只是作为社会正义的最后一道防线，司法系统赖以存系的根本是捍卫法律的尊严，而不在于拯救道德的滑落。如果承认这一点，我们关注道德案件的焦点就不再首先是司法结果是否合乎道德期待，而应是法官的判决是否合乎法律逻辑。

在更多时候，法官的判断是需要建立在严格的法律推理基础上。每个案件都如同是一片“绿叶”，世界上找不到两片完全一样的“树叶”，将“脉络”不同的案件都贴上“见义勇为”这样的格式化标签，忽略案件背后的种种差异，而单纯追求道德的伸张，这无异于“饮鸩止渴”，既辅助不了道德，还破坏了法律的原则。而如何将个案中的推理“脉络”展现出来，乃是一门很重要的司法学问，其中的先决条件，便是必要的司法公开，当判决受到朴素正义感的公众质疑时，拿出证据链条展示判决的严密逻辑，就成为化解误读与隔膜的关键。

当然，在理解公众道德焦虑的同时，也要求公众形成理性的司法观。我们不能因为案件结果合乎最后的事实而欢呼雀跃，也不能以事后真相的发掘而否认当初司法的正当。任何一起案件的裁判，只能立足于当时的证据基础，即便这是人类理性的局限所在。大众舆论对司法的评判，不应以“事后诸葛”的心态去否定司法正当，要知道，法治的理性并不是仰仗司法去还原真相，而是强调司法按逻辑规则出牌。在纠结着道德与法律的道路上，借助道德案件理清法治的律条，于传统观念中生长出理性思维，也是一种难得的法治教化。这样，我们才能在法治的道路上找到道德与法律的理性交汇点，最终步入理性的公民社会。