江西省吉安市土地管理局


吉安市国有土地使用权招标拍卖暂行办法


2001.06.04

市土地管理局

第一章 总则
第一条 为了规范国有土地使用权招标、拍卖出让行为，建立公开、公正、公平的土地市场，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《江西省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法＝及有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市（含市辖各县＜市、区＞）范围内的国有土地使用权招标、拍卖出让活动，适用本办法。
第三条 本办法所称招标，是指为出让国有土地使用权，按本办法规定，由投标人竞投土地使用权的行为。
本办法所称拍卖，是指为出让国有土地使用权，按本办法规定，以公开竞价的方式，将土地使用权出让给最高竞价者的行为。
第四条 有下列情形之一的，土地使用权必须采取招标、拍卖方式出让：
（一） 城镇（包括城市、建制镇、集镇、工矿区、独立居民点）规划范围内新增的经营性房地产项目（包括商品住宅、写字楼、商铺、宾馆、度假及各种娱乐设施）用地；
（二） 改变原土地用途，将以行政划拨方式取得的国有土地使用权转为经营性用地的。
有下列情形经审查批准，可以协议出让国有土地使用权：
（一） 高新技术项目用地；
（二） 非国家限制的工业用地；
（三） 市、县（市、区）政府投资建设的经济适用住房；
（四） 市、县（市、区）政府投资的文化、教育、卫生、体育、科研等经营性用地；
（五） 市、县（市、区）政府批准的重大招商引资公益性事业项目用地；
（六） 法律、法规规定可以采取协议方式出让国有土地使用权的其他用地。
协议出让地价不得低于基准地价或经依法评估确认的价格。
第五条 土地使用权招标、拍卖活动应遵循合法、公开、公平的原则进行，并按接受社会监督。
第六条 市、县（市）土地管理部门依法负责国有土地使用权的招标、拍卖工作。市、县（市）恋乜⒋⒈附灰字行模ㄒ韵录虺仆恋亟灰字行模┦峭恋厥褂萌ㄕ斜辍⑴穆艋疃木咛宄邪旎梗戏ǖ恼斜辍⑴穆羧恕?
第七条 中华人民共和国境内外的合法人、其他组织和个人，均可依法取得国有土地使用权。法律、法规另有规定或招标、拍卖公告及招标邀请书有限制性规定的除外。
第八条 拟以招标、拍卖方式出让的土地，应依法报批。涉及征地及农用地转用的，应当依法先行办理征地及农地转用审批手续。企事业单位国有土地使用权转让后将土地用途改变为经营性项目用地，应统一由市、县（市）土地交易中心组织招标、拍卖。
第二章 责任规定
第九条 市、县（市）应成立土地招标、拍卖小组。招标、拍卖小组由土地部门会同有关职能部门组成。
土地招标、拍卖小组的主要职责是：
（一） 组织编制招标、拍卖文件；
（二） 提出招标、拍卖底价；
（三） 订立定标条件或拍卖规则；
（四） 审查竞标（买）人资格；
（五） 指定拍卖主持人；
（六） 监督开标、评标和定标活动。
第十条 市、县（市）土地管理部门应会同城建、规划等有关部门，对拟招标、拍卖地块确定规则设计条件、编制有关宗地图及其他有关文件，以保证土地招标、拍卖工作有组织、有计划实施。
第十一条 国有土地使用权招标的底价和拍卖保留价，应当经国有土地评估资格的机构按照规范程序评估，经市、县（市）土地管理部门和招标、拍卖小组审核确认后，报同级人民政府审定。
第十二条 竞标（买）人应当充分了解招标或拍卖地块的有关资料，遵守规则，依法参与竞投或竞买，不得弄虚作假或串通压价。
第十三条 竞投（买）人对招标、拍卖的地块人应实地勘察，对土地现状有异议的，应在投标或申请竞买前提出。标书一经投入标箱或竞买参加拍卖应价的，视为无异议。市、县（市）土地管理部门应当依照与中标者所签订的《国有土地使用权出让合同》规定的时间和要求，及时向中标者交付土地。
第十四条 有下列情形之一者，投标人的标书或竞买人的申请无效：
（一） 在截止时间后收到的标书或竞买申请书的；
（二） 标书或竞买申请书及附件不齐全或不符合规定的；
（三） 标书或竞买申请书及附件字迹不清、无法辨认的；
（四） 投标或竞买人不得具备资格的；
（五） 委托他人代理、委托文件不齐全或不符合规定的；
（六） 重复投标的。
第十五条 本办法所称履约、竞买保证金，是指依照招标、拍卖公告的规定，能在招标、拍卖人指定的银行即时兑现的有效的银行支票。
中标人、竞得人交纳的保证金抵扣地价款。没有中标或竞得土地使用权的，其保证金于招标、拍卖活动结束后五日内不计利息予以退还。
第十六条 中标人、竞得人应按签订的土地使用权出让合同所规定的付款方式和时间及时缴清地价款。
第三章 招标、投标
第十七条 招标分为公开招标和邀请招标。
公开招标、是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人、其他组织和个人投标。
邀请招标，是指招标人以招标邀请书的方式邀请特定的法人、其他组织或个人投标。
第十八条 对不具备拍卖条件、属下列情形之一的，国有土地使用权必须公开招标出让：
（一） 除获得最高土地出让金外，还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件；
（二） 土地用途受严格限制，仅少数单位或个人可能受让意向的。
对土地使用者有资格限制或特别要求的，可对2个以上具有开发能力、资信良好的用地申请者进行邀请招标。
第十九条 招标人可按照有利于公开竞争、有利于土地合理利用和管理的原则，选择下列一项条件确定中标人；
（一） 能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价指标；
（二） 能够满足招标文件中的实质性要求，在竞投期内出价最高。
按本条（一）定标必须在规定投标的最后期限起三日内完成，符合本条（二）即当场定标。
第二十条 土地使用权招标的程序：
（一） 招标人于截标之日起三十日内在当地主要报纸或其他新闻媒介发布公告或向特定投标人发出招标邀请书；
（二） 投标人报名并索取有关招标文件；
（三） 投标人提交标书；
（四） 按预定并公告的定标条件及程序确定中标人；
（五） 招标人向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知未中标的投标人；
（六） 中标人须在中标通知书发出之日起五日内与市、县（市）土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》；
（七）中标人付清地价款后，依法办理土地登记、领取国有土地使用证书；
第二十一条 招标公告应当包括下列内容：
（一） 招标地块的位置、现状、面积、使用年限、用途规划设计要求（包括建筑容积率、建筑密度和绿地率等）；
（二） 投标人的范围及资格；
（三） 投标人索取招标文件时间、地点及标书工本费；
（四） 投票时间和截止日期；
（五） 支付中标价款（以人民币为计算单位）的方式和数额；
（六） 评标方法；
（七） 开标地点、时间；
（八） 招标人认为需要公告的其他事项。
第二十二条 投标人投标时应当填写标书，并由法定代表人签名和加盖公章后密封。投标人为个人的，由投标人签名后密封。
投标人应当在投标截止日期前将标书投入标箱。
投标人的标书应当包括下列附件和履约保证金；
（一） 营业执照副本、法人代表证明书、法定代表人身份证复印件（竞买人为个人的提供本人身份证复印件）；
（二） 不低于公告数额的履约保证金。
第二十三 出现下列情形之一的，招标人在开标前终止招标：
（一） 标底泄露的；
（二） 招标人、投标人串通损害国家利益、社会利益或他人合法权益的；
（三） 招标小组私下接触投标人，造成影响招标公正或接受贿赂的。
终止招标应当公告或通知投标人。
第二十四条 全部投标低于底价时，招标人应当宣布本投标无效。宣布投标无效的，招标人应当确定再次招标的日期与时间。
第四章 拍卖
第二十五条 有下列情形之一的，国有土地使用权必须采取拍卖方式出让：
（一） 以获取最高出让地价为主要目的，以出价最高为条件确定受让人的；
（二） 对土地使用权受让人资格没有特别限制的，一般单位或个人均可能有受让意向的；
（三） 土地用途没有特别限制和要求的。
第二十六条 土地使用权拍卖的程序：
（一） 拍卖人应于公开拍卖前三十日内在当地主要报纸或其他新闻媒介发布拍卖公告；
（二）竞价人报名参加竞买并索取有关文件；
（三）在公告的时间、地点并按下列程序公开拍卖；
1、 主持人简介拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；
2、 公布拍卖起价（以人民币为单位）；
3、 竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；
4、 拍卖小组与竞得人当场签订《拍卖成交确认书》。
（四） 竞得人应在拍卖成交后五日内与所在地的市、县（市）土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》。
（五） 竞得人在规定时间内付清地价款后，依法办理土地登记、领取国有土地使用证书。
第二十七条 拍卖公告应包括下列主要内容：
（一） 拟拍卖地块的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求；
（二） 竞买人的范围及资格；
（三） 拍卖的时间和地点；
（四） 支付成交价款（以人民币为单位）的方式和数额；
（五） 竞买人索取竞买申请书的时间、地点及工本费；
（六） 参加竞买的申请方法和申请的截止日期；
（七） 查询竞买资格的时间和地点；
（八） 拍卖人认为需要公告的其他事项。
第二十八条 竞买人提出竞买申请时，应提交下列文件和履约保证金：
（一） 竞买申请书；
（二） 营业执照副本、法人代表说明书、法定代表人身份证复印件（竞买人为个人的提交本人身份证复印件）；
（三） 不低于公告数额的履约保证金。
第二十九条 所有竞买人报出的最高地价均低于出让保留价的，拍卖主持人应当宣布停止该幅国有土地使用权的拍卖，并明确宣布该幅国有土地使用权拍卖中止。
第五章 罚则
第三十条 国有土地使用权招标、拍卖成交后，中标人或竞得人反悔，不按规定时间与招标、拍卖所在地的土地部门签订《国有土地使用权出让合同》，其履约保证金不予退还。
第三十一条 中标人、竞得人未按《国有土地使用权出让合同》约定的期限付清地价款的，招标或拍卖所在地的土地管理部门有权解除合同，并报市、县（市）人民政府收回土地使用权。履约保证金不予退还，已交付的土地出让金予以退还。土地管理部门可以按照《国有土地使用权出让合同》中的约定请求违约金赔偿。
中标人或竞得人已付清地价款，招标、拍卖所在地的土地管理部门未按《国有土地使用权出让合同》约定期限提供土地的，中标人或竞得人有权解除合同，并可以按照《国有土地使用合权出让合同》中的约定请求违约赔偿。
第三十二条 在国有土地使用权招标、拍卖活动中，以弄虚作假、行贿等非法手段取得国有土地使用权的，市、县（市）人民政府宣布招标、拍卖结果无效，并无偿收回其国有土地使用权。投标人、竞买人所交的费用不予退还。对主管人员及直接责任人由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
第三十三条 国家工作人员在土地使用招标、拍卖活动中接受贿赂、泄露秘密、玩忽职守，徇私舞弊的，按国家监察部、国土资源部2000年9号令的规定，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
第六章 附则
第三十四条 《吉安市土地交易市场管理规定》中的土地使用权招标、拍卖、适用本办法。
第三十五条 本办法由吉安市土地管理局负责解释。
第三十六条 本办法自颁布之日起施行。

　　有这样一则案例：甲乙双方约定，由甲将依法取得采矿权的煤矿转让给乙方，乙方先行付款一半给甲方，甲方即将煤矿交于乙方，乙方不得擅自开采，但可进行相关的整改以达到转让的条件；乙方协助甲方办理转让手续，另一半价款待审批机关审批后交付。合同订立后，甲乙双方按约部分履行，在准备申报转让期间，乙方投资进行整改，后甲方因见煤炭行情上涨而反悔，不予协助办理有关转让手续，既不提供相关资料，也不提出转让申请。乙方遂向法院起诉，要求甲方按约继续履行合同。法院审理后认为，双方当事人签订煤矿转让合同的意思表示真实，符合有关法律法规的规定，合同已成立，但因该合同涉及采矿权的转让，需经相关行政机关的审批，合同方产生法律效力，故尚未生效。甲方违约，应承担法律责任。判决由甲方继续履行合同。判决生效后，甲方仍不履行义务，虽经法院强制执行，甲方拒不提出转让申请。法院向国土资源管理部门发出协助执行通知，但行政机关认为须有甲方的转让申请才予受理。法院对此案的执行陷入困境。

在此种情况下，解决的思路有三，其一是法院可作出协助执行通知，以该行为代替一方当事人的申请，启动行政审批程序。这种方案需要法院与行政机关形成共识，涉及司法权与行政权的协调与衔接。但审批许可行为作出的前提是依当事人的申请。当事人不申请能否启动行政审批程序，并无规定。行政机关可以法律无规定或不符合法律规定为由不启动该审批程序。其二是由当事人提出行政诉讼。此种方案最终取决于当事人的主张能否得到法院支持。如行政机关胜诉，前述民事判决的执行仍陷于被动。其三是终结民事判决的执行，由当事人作为新的事由另行起诉，通过行使合同解除权的方式解决纠纷。但此种方案在司法实践中最大的问题在于，在合同双方当事人已经部分履行合同义务的情况下，如果恢复到合同签订前的状态已不可能，则纠纷最终可能无法得到彻底解决。

我国物权法第三编用益物权第十章的一般规定中对海域使用权、探矿权、采矿权、取水权以及使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利等权利类型予以明确。从所规定的内容看，并未创设新的权利类型，基本上都是对已有的如矿产资源法、水法、渔业法、海域使用管理法等法律中规定的权利类型的重申。物权法上所规定的这些特许权利的内容并不明确，其法律适用原则也较为模糊。司法实践中，往往涉及司法权的行使与行政权之间的关系问题，若处理不当，极易引发新矛盾和纠纷。鉴于此，笔者针对相关问题作初步探讨。

一、特许物权设立、变动的法律适用问题

我国物权法第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。那么，特许物权是否涉及到登记的问题呢？就一般意义而言，特许物权属于不动产物权，似乎应适用不动产物权的登记制度。但是，特许物权作为准物权，具有附属于行政权力的特征，首先应适用相应的行政法规，在司法实践中应该注意的是其不得按照物权法所规定的一般（普通）物权变动的规则取得和转移的原则。如采矿权的取得和转让，根据我国矿藏资源法和探矿权采矿权转让管理办法，实行行政审批许可制度，经法定程序予以批准的，颁发许可证书，并办理登记。这里的登记与我国物权法上的登记制度呈现出差别，如与房屋产权登记意义和性质就不一样；又如涉及取水权的规范主要涉及有水法、取水许可制度实施办法、取水许可申请审批程序规定、取水许可监督管理办法等，均具有行政许可性质，不是一般的登记行为就可以代替得了的。

正是由于特许物权呈现出较强行政权力的特点，决定了司法行为的有限性和被动性。我国物权法第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。从物权变动发生的原因看，此条是对基于法律规定、法院判决、公用征收、继承以及事实行为等法律行为以外的原因引起的物权变动的特别规定。那么，特许物权能否因为法院生效的法律文书而产生变动呢？

一般认为，能够直接引起物权变动的法律文书限于法院作出的形成判决。所谓形成判决，是指变更或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如分割共有财产的判决。给付判决、确认判决以及各种命令、通知等，都不能直接引起物权的变动。而针对特许物权，法院尚不能作出形成判决引起物权变动的效力。同时，有学者认为调解书虽然与确定判决有同一效力，但就物权变动事项所作的调解，尚无与形成判决同一的形成力。因此，双方当事人就特许物权如采矿权转让的调解协议，是不能产生物权变动效力的，更何况还存在一个行政审批程序。法院制作的裁定通常情况下也不能直接引起物权变动，但从司法实践看，能够直接引起物权变动的裁定主要是执行程序中对不动产和有登记的特定动产拍卖时所作的拍卖成交裁定和以物抵债裁定。

对于特许物权，诸如采矿权等能否通过强制执行程序予以拍卖，相关特别法并无专门规定，但若依照民事诉讼法的规定，似可以对依法取得的采矿权予以拍卖，能否当然产生物权变动的效力，尚存在疑问。因不动产物权非由于法律行为而变动者，迳生效力，乃是原则，但法律规定仍须登记者，则属例外。因许可开发海埔地者，开发人需依法申办所有权登记后，方能取得所有权，可见亦不能一概而论。由于特许物权的特殊性，应属例外，或可通过优先适用特别法而排除此规定的适用，但由此亦生出相应的问题，如果法院所作出的裁定不能当然产生特许物权变动的效力，则一旦相应的行政审批机关不予许可登记，受让人的权利将无法得到保障。因此只有在两者能够协调保持一致，即经法院依法拍卖的特许物权，虽不能当然产生物权变动的效力，但审批机关予以认可并登记，则效力自登记时产生，即可圆满。由于现行法律缺乏明确规定，司法权与行政权的冲撞不可避免，故对特许物权的执行必须协调二者之间内在的冲突和矛盾。

二、特许物权转让合同效力及履行的法律适用问题

特许物权转让依特别法的规定，但其转让仍系以当事人双方合意而为的民事法律行为，此乃行政审批许可的基础。转让行为本身尚需符合合同法规定的合同成立生效的一般要件，其特殊要件系特别法所规定，在因转让行为所生争议进入司法程序后，法院应对其形式要件和实质要件进行审查，如果违反法律行政法规的规定，应依法宣布无效。如果经审查合同已成立，但因需有关行政许可机关的审批，因此依据合同法第四十四条第二款的规定，不能认定合同已生效，应认定为系已成立未生效的合同。

法院对于当事人所签订的特许物权的转让合同，如果依法认定为合同成立但尚未生效，能否判决负有履行义务的一方继续履行合同？若这种判决一旦作出，其履行需要当事人的配合和相关行政机关对转让行为的审批许可方完成。在当事人拒不履行的情况下，由于该执行标的系行为，难以强制履行，若行政许可机关以当事人没有申请为由不予审批或不予批准转让，此时法院的判决处于较为尴尬的境地。因为法院不能因此强制行政审批机关作出许可登记，否则涉及司法权对行政权的不当干预。在此种情况下，允许替代执行，即由相对人申请自行办理手续并由转让人承担相关费用。但前提是，需修订诉讼法规定此时行政机关有义务受理或协助受理审批申请并启动审批程序，法院有权力发出协助通知书并要求行政机关协助。行政机关受理相对人申请启动行政审批程序后，仍应按特别法之规定进行实质审查。在法律未修订前，尚无此法定义务来源，可寻求约定义务约束，即由最高审判机关与相关行政机关进行协调会商，达成共识并联合出台规范性文件规定。就此，相关行政机关可受理相对人申请或法院协助通知启动受理及审批程序。法院在作出支持上述双方或单方报批请求的决定后，应在指定期限内中止合同效力纠纷案件的审理，并在恢复审理后依据有关行政部门的审批结论作出相应的裁判。如此，司法权与行政权各司其职，互不越界，通过两权协同破解执行难题。

（作者单位：重庆市第二中级人民法院）