福建省福州市人大常委会


福州市人民代表大会常务委员会关于修改《福州市物业管理若干规定》的决定

（2012年10月31日福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议通过2012年12月14日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准）



福州市第十四届人民代表大会常务委员会第六次会议决定对《福州市物业管理若干规定》作如下修改：
一、第一条修改为：“为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。”
二、增加一条，作为第三条：“物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，建立属地管理、分级负责的工作机制。”
三、第三条改为第四条，修改为：“市、县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定；（二）指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作；（三）负责物业服务企业的行业管理；（四）法律、法规规定的其他职责。”
四、增加一条，作为第五条：“城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政主管部门应当按照各自职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作。”
五、增加一条，作为第六条：“乡镇人民政府、街道办事处对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：（一）组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会；（二）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理辖区内物业管理的日常事务；（三）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督；（四）法律、法规规定的其他职责。
村（居）民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督，依法协调处理物业管理纠纷。”
六、增加一条，作为第七条：“建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。
物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集，由所在地的县（市、区）房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村（居）民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。”
七、第五条改为第九条，增加一项，作为第六项：“维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分”。
八、第六条改为第十条，并将第三款修改为：“已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。”
九、第七条改为第十一条，修改为：“市、县（市、区）人民政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造。
乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县（市、区）房地产行政主管部门确认的物业管理区域，确定管理方式，并推广专业化物业服务。”
十、第八条改为第十二条，修改为：“在一个物业管理区域中，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，在县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由乡镇人民政府、街道办事处会同村（居）民委员会、建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。
召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供，建设单位未能提供的，由业主大会筹备组书面申请，经乡镇人民政府、街道办事处确认，可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应当予以配合。”
十一、第九条改为第十三条，增加一款，作为第一款：“同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。”
十二、删除第十条。
十三、增加一条，作为第十四条：“未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。”
十四、第十一条改为第十五条，并将第三款修改为：“在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。”
十五、增加一条，作为第十六条：“业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。”
十六、第十二条改为第十七条，并将第一款修改为：“业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县（市、区）房地产行政主管部门备案，县（市、区）房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。”
十七、增加一条，作为第十八条：“尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域，可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。”

十八、第十三条改为第十九条，修改为：“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）民委员会依法履行自治管理职责。”
十九、第十六条改为第二十二条，修改为：“物业服务企业的基本义务：（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，建立重大事项汇报制度，接受业主咨询和监督；（二）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；（三）在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；（四）每月在物业管理区域内的显著位置公布共用设施设备费用分摊等物业服务代收代支费用情况；（五）合同终止之日起十日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业管理用房及有关资料、设施、设备；（六）法律、法规规定的其他义务。”
二十、第十七条改为第二十三条，修改为：“物业服务合同应当约定下列基本内容：（一）房屋及其附属设施的维修、养护；（二）卫生保洁及公共花木绿地管护；（三）道路维护，车辆停放秩序管理；（四）安全防范和维护公共生活秩序；（五）法律、法规规定的其他应当约定的事项。”
二十一、第十八条改为第二十四条，并将第一款修改为：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的，建设单位应当按照规定通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并按照规范签订前期物业服务合同。前期物业服务合同不得侵害物业买受人的合法权益。”
二十二、第二十三条改为第二十九条，增加一款，作为第一款：“业主委员会经营物业共用部位应当经过业主大会同意。”
增加一款，作为第四款：“业主委员会经营物业共用部位的收支情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并报送乡镇人民政府、街道办事处，接受业主和乡镇人民政府、街道办事处的监督。拒不公布的，经业主提议，乡镇人民政府、街道办事处可以组织业主代表对其收支情况进行审查并公布。”
二十三、第二十四条改为第三十条，并将第一款修改为：“车辆在物业管理区域内公共停车场所的停放和管理事项，前期物业管理期间，可以在前期物业服务合同中约定，其收费标准按照价格主管部门的规定执行；业主大会成立后，由业主大会决定。业主对车辆停放有特殊保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。”
将第二款修改为：“治安、消防、抢险、卫生、市政、市容等特种车辆在执行公务时可以在物业管理区域内无偿停放。”
二十四、第二十五条改为第三十一条，并将第一款修改为：“物业服务企业与业主或者建设单位可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。前期物业服务收费实行政府指导价，采取包干制。”
二十五、第二十六条改为第三十二条，并将第一款修改为：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门应当会同房地产行政主管部门每年公布一次政府指导价及其构成，推行分级分类服务，明码标价。”
二十六、增加一条，作为第三十五条：“物业服务合同期限届满两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满两个月前书面告知业主委员会。”
二十七、第二十九条改为第三十六条，修改为：“物业服务合同终止时，业主委员会与新、原物业服务企业应当在县（市、区）房地产行政主管部门指导下成立移交小组，负责处理物业管理的相关事务，监督原物业服务企业清理债权债务、移交物业管理用房、设施设备、档案资料及国家规定的其他必须移交的项目。移交完毕后原物业服务企业应当及时退出该物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决等为由拒绝退出。”
二十八、第三十二条改为第三十九条，并将第二款、第三款修改为：“物业买受人缴交的专项维修资金，由市、县（市、区）房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存；业主大会成立后，房地产行政主管部门应当及时移交专项维修资金银行账户。
专项维修资金的使用，由业主大会决定，并受市、县（市、区）房地产行政主管部门的监督。维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”
删除第四款。
二十九、增加一条，作为第四十条：“市人民政府应当建立专项维修资金紧急使用制度。
业主委员会可以根据专项维修资金紧急使用制度，按照业主大会确定的使用范围和金额进行申请，用于物业共用部位、共用设施设备的紧急维修。”
三十、第三十三条改为第四十一条，增加一款，作为第一款：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房或者出租给他人从事经营性活动。”
三十一、第三十四条改为第四十二条，修改为：“在物业管理区域内，物业服务企业或者业主委员会发现有下列违法行为之一的，应当及时劝阻制止；对不听劝阻的，物业服务企业或者业主委员会应当及时向有关行政主管部门书面报告：
（一）违法建设、擅自改变建筑物及其配套设施（含架空层、地下停车场、幼儿园、共有绿地等）使用功能的；
（二）擅自拆改房屋结构的；
（三）擅自占用公共消防通道的；
（四）未取得营业执照从事经营活动的；
（五）破坏小区园林绿化的；
（六）商业经营、文化娱乐场所边界噪声及超标排放有害气体、污水的。
有关行政主管部门接到报告后，应当按照市人民政府确定的职责及时查处。”
三十二、第三十五条改为第四十三条，修改为：“违反本规定，物业服务企业未结清债权债务、移交物业管理用房及有关资料、设施设备，擅自撤出小区物业管理的，或者原物业服务企业拒不退出该物业管理区域，妨碍该物业管理区域正常物业管理的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款，并提请原发证机关降低其资质等级或者吊销企业资质证书。”
三十三、第三十六条改为第四十四条，修改为：“违反本规定，物业服务企业未依法备案物业服务合同，由房地产行政主管部门责令限期报送备案；逾期不报送备案的，处以五千元以上一万元以下的罚款。”
三十四、第三十八条改为第四十六条，修改为：“违反本规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同侵害物业买受人的合法权益的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以五千元以上五万元以下的罚款。”
三十五、增加一条，作为第四十七条：“违反本规定，建设单位未按要求提供首次业主大会成立所需的文件资料，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，处以一万元以上五万元以下的罚款。”
三十六、增加一条，作为第四十八条：“市、县（市、区）房地产行政主管部门和其他监督管理部门的工作人员有下列行为之一的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）不依法履行监督管理职责的；
（二）对举报、投诉等的违法行为不予查处或者查处不力的；
（三）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。”
三十七、第三十九条改为第四十九条，修改为：“违反本规定其他规定的，依照国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等规定予以处罚。”
三十八、根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》的规定，将“物业管理企业”、“业主公约”、“业主临时公约”等物业管理专用名词分别修改为“物业服务企业”、“管理规约”、“临时管理规约”。
此外，对部分条文的文字作相应修改并对条文顺序作相应调整。
本决定自公布之日起施行。
《福州市物业管理若干规定》根据本决定作相应的修正，重新公布。




关于完善合议庭运作机制的思考

杜海军


内容提要：“公正与效率”是21世纪人民法院的工作主题，但是，由于我国合议庭运作中存在一定问题，影响到公正与效率的更好实现。为进一步实现法院工作主题，需要对我国现行合议制度本身及其运作、人事管理方面等到方面进行改革，以此来完善我国的合议制度，以求更好的实现公正与效率。
关键词：司法公正 合议庭 思考
合议庭，作为人民法院审理案件的主要审判组织，其产生是有其历史渊源的。自古以来，不少有识之士对于处理案件，都提出了防止独断，公正处理的一些意见和好的做法。比如我国古代的“三司会审”、近代西方国家的陪审团制度，都是基于这种考虑而产生的，其目的是为了公正的决断案件。合议庭作为一个审判组织的出现，也正是为了完成这一历史使命，可以说，公正是合议庭不变的灵魂。但是，如何充分发挥合议庭的职能，公正地处理案件，一直是理论界、探讨关心的问题，实务界也在采取各种措施完善合议制度。通过几年来的司法实践，笔者想谈一下自己的一点个人体会和意见，以供大家探讨：
一、我国现行合议制度存在的弊端
（一）制度方面的不足
首先，合议庭判案权得到很大的限制。合议庭作为案件的审判组织，亲临了案件的全部审理经过，对案件的判决最有发言权，合议庭理所当然应当承担起案件的全部权利和责任，也正是通常所说的谁审案、谁判案。但是现行的很多制度都是请示汇报制度，真正的判决权不在合议庭，而在于院长、副院长和庭长，使合议庭失去决断案件的权利。
其次，审判委员会的启动制度不健全。我国现行法律规定，审判委员会的启动只能由院长启动，合议庭的审判长无启动审判委员会的权利。这样的启动程序只能是该讨论的没有讨论，不该讨论的却摆上了审判委员会的桌面上，不能提高合议庭的办案质量和效率。
再次，现在推行的审判长选任制度，到底选任的审判长是何种身份，是否每个普通程序的案件都要有选任的审判长参加，还是与其他的依法律规定担任审判长的人具有同样的个案随机性。我国法律规定，助理审判员以上的人员都可以担任审判长，而在院长、副院长、庭长、副庭长参加合议时是当然的审判长，那么，选出来的审判长又有什么意义？
（二）合议庭本身运作的不足
1、作为合议庭成员，不论是审判长还有是其他人员，都具有相同的权利和义务，都对案件的处理结果负责。但是现实生活中，很多合议庭流于形式，有的合议庭成员只是挂号，并未参加合议庭的审理案件，成了开庭时的独任制，判决也只是依靠主审人介绍案情分析评判，未能亲临现场，未能体会到案件审理中的焦点和争执双方对证据的意见，怎能做出正确的判断，又如何能做出公正的处理。
2、其次，审判人员责任心不强。有些审判人员对于参加合议的案件，不能实事求是地发表意见，而是对主审人的处理意见一律地同意，可想而知，法律规定的合议庭流于形式，起不到合议庭的作用。另一方面，是合议庭组成方面的不足。现行的合议庭组成有的法院实行大立案，可在一定程度上减少人为因素，但是大立案往往只指定主审人，其他组成人员往往由庭长指定或主审人组成，这仍有一定的人为因素在作祟。
3、另外，合议庭审理案件的审理模式有待于进一步规范。现在各地法院对于合议庭审理的案件，未能形成一种比较固定的模式，大部分都采用审判长或主审人一问到底，其他参加人员只看不问的审理模式。这很不利于充分调动每个合议庭组成人员的积极性，造成很多合议庭组成人员只是挂号，未能形成良好的分工。
（三）人事管理方面的不足
当前形式下，很多法院进行了审判长选任，对于强化合议庭的功能起到了非常重要的作用，但是现行的人事管理制度约束着审判长及合议庭职能的充分发挥，主要表现在庭长这一职务对案件的影响。庭长作为一个行政管理领导，同时在参加合议庭时是合议庭当然的审判长，这样以来，双重身份的庭长权力之大可想而知，作为合议庭的其他组成人员，因为庭长是行政领导，对审判员日后工作及升迁起着重要影响，同时作为主导案件审理的审判长，其对案件发表的意见和看法往往是案件的最终处理结果，其影响之大可以说超过审判委员会和院长副院长，案件中的表决少数服从多数也只能流于形式，案件的公正判决无从谈起。退一步说，即使庭长不参加合议庭，因现在很多法院没有实行庭长定期轮换制度，使一个庭长较长时间在一个庭室工作、负责，庭长随着时间的推移，往往并不是义务和责任感的增强，却是权利控制的强化，认识不到庭室领导的职责是团结大家一起干，是上级领导托付的责任，而滋长的却是“庭室是我的，我说了算的”官老爷作风，再者，因庭长和审判员较长时间共同生活，很易同化，庭长的言行都对审判员起着潜移默化的影响，再加上有些审判人员片面追求团结，对庭长对案件的表态发言也一般予以默认和遵守，损害的却是当事人利益。但我不是说庭长素质很低，即使在庭长都素质很高的情况下，这样的管理体制照样出现以上这种情况，这是我国法院对法院人事管理采用行政管理的那一套形成的。
二、完善我国合议制的几点建议
通过以上几个方面的分析，我国的合议庭制度还应进行大力改革，以减少不公正的成份，做到最大程度的实体公正和程序公正，笔者认为应从以下几个方面做出努力。
（一）强化合议庭职能
合议庭职能的强化主要是从制度上赋予合议庭权利，组成上减少人为因素。应从以下几方面着手：
1、给合议庭以完整的处理案件的权力。包括对案件审理的操纵、对案件审理中出现的违反诉讼秩序的参与人的处罚、案件的判决等等，都应由合议庭作出，取消请示汇报制度。现在有些法院对一般的案件取消了请示汇报制度，增强了合议庭职能，实际运作中产生了很好的效果，大大提高了办案效率和质量。
2、增加由审判长启动审判委员会运作的权利。当案件复杂，合议庭不能形成多数意见时，直接由审判长提请审判委员会讨论，当然，具体时间可由院长根据具体情况予以安排。
3、实行案件的繁简分流。实行案件的繁简分流，对于一般的案件，既使双方有争议，因法官素质的普遍提高，案件数量的大量增多，考虑到办案效率和诉讼效益，对事实比较容易认定的，也应适用简易程序，在立案庭实行大立案时，较为复杂案件直接确定合议庭组成人员，确定时可考虑实行立案庭的抽签制。抽签时可采用将全部审判人员输入电脑，运用一定的程序，来确定审判人员，以达到将人为因素减少在最低程度。
（二）改革人事管理
法院的人事管理不同于一般的行政管理，我们应借鉴西方国家实行的行政管理和法官管理相脱勾的管理模式，行政人员就是后勤人员，负责法官工资的发放，办工区卫生的打扫等后勤事务的处理，他们无权处理案件，也当然不是法官。不能兼任法官，也不能随便任命为法官，法官的任命、调迁都采用相对严格的程序，法官相对独立，具有处理案件的全部权力。建立起法官相对独立的人事管理制度后，因法官彼此都是独立的，不存在上下级关系，他们在案件中才敢于说真话，敢于对案件处理提出不同的意见，才能保证案件处理的公正性。这样法院应相对减少行政管理人员，以实现行政管理的高效率。可考虑取消庭长这一职务的设置，而组成一个统管全院的机构，以对法院进行行政管理。在不能做到这一点的情况下，法院也应当注意实行庭室长的定期轮换。
（三）规范合议庭的运作
1、为了克服合议庭流于形式的弊端，应当规范合议庭的运作。这首先应在制度上加以规定，我国法律虽然规定了合议庭审理案件这一组织，但是却未明确一些责任。应当规定合议庭成员在开庭时必须到庭，不能仅凭主审人介绍案情进行判决。如不到庭，应承担一定的法律后果。例如，停职思过半年直至清理出法官队伍。据我了解，我国还未有一例因为未参加开庭而受到处分的法官。这无形放纵了许多法官的行为，其结果只能是导致更多的法官不注重开庭时到庭。
2、加强对审判人员职业道德教育。通过道德教育，使他们明确自己是公正的化身，使命也是维护公正，这样才能在案件中敢于谈自己的看法，敢于说不同意见，以达到提高办案质量的最终目的。
3、规范合议庭开庭审理模式。我们要彻底改变审判长或主审人一问到底的审理模式，明确审判长在开庭时的组织、协调者身份，在审判长和其他组成人员之间作比较合理的分工，对证据的采信也应采用少数服从多数原则，对于双方争议不大及能够当庭采信的，可在庭审时简单交换一下意见予以确认，对于双方争议很大一时难以做出认证的证据，可在休庭后合议庭集体讨论，对证据的效力进行分析，依少数服从多数原则决定是否确认为有效证据，然后在继续开庭时予以认证。这样，即体现了合议庭组成人员的平等地位和平等的权利、义务，也有有利于防止合议庭中一人独断地对证据做出认证，破坏合议庭的民主集中制原则，同时，也防止了审判人员在审判席上交头接耳，吵个不休的现象，影响法庭审理的严肃性。
4、规范合议庭评议案件的运作。合议庭评议案件，是合议庭审理案件做出裁判前的一个重要环节。为了防止合议庭成员评议案件时有些人滥竽充数，不负责任地对案件做出表决或简单同意，应规定每位合议庭组成人员对于评议的问题都应做出自己的分析，根据分析提出法律适用，然后做出如何处理的意见。对于比较复杂的案件，可要求每位合议庭成员写出书面案件分析报告，并做出具体处理意见的决定。然后，在合议时汇总意见，能够统一的或多数人意见一致的，可根据汇总意见做出判决，意见分歧很大的可由审判长提请审判委员会讨论。对于案件的分析报告，评析人在评议时，也可做出变动，形成自己更为成熟的意见，以实现原则性和灵活性相统一

（作者单位：山东省东营市垦利县人民法院 邮编：257500 电话：0546－2525968）